Wer eine oder mehrere Immobilien vermietet, zahlt auf Mietüberschüsse Einkommensteuer – oft mehr als nötig. Private Vermieter und Immobilieninvestoren im Saarland können ihre Steuerlast mit den richtigen Instrumenten deutlich reduzieren: durch vollständige Werbungskosten, optimale Abschreibung und vorausschauende Investitionsplanung. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Hebel 2026.

1. Werbungskosten vollständig und richtig ansetzen

Werbungskosten sind der wichtigste Hebel für private Vermieter. Sie reduzieren den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung direkt – Euro für Euro. Viele Vermieter lassen hier bares Geld liegen, weil sie nicht alle abzugsfähigen Positionen kennen.

Absetzbar sind unter anderem:

  • Schuldzinsen für die Immobilienfinanzierung (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung)
  • Hausverwaltungskosten, Hausmeister, Reinigung und Gartenpflege
  • Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung)
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Grundsteuer und Müllabfuhr (sofern nicht auf Mieter umgelegt)
  • Fahrten zum Objekt (0,30 Euro pro km)
  • Steuerberatungskosten für die Vermietungseinkünfte
  • Leerstandskosten – auch während des Leerstands sind Werbungskosten abzugsfähig

Wichtig: Belege müssen objekt- und kostenbezogen aufbewahrt werden. Wer mehrere Objekte hat, sollte für jedes eine separate Ablage führen – das erleichtert auch eine spätere Betriebsprüfung erheblich.

2. Abschreibung: Die richtigen Sätze kennen

Die Abschreibung (AfA) gehört zu den zentralen Instrumenten der Steueroptimierung für Vermieter. Sie mindert die Steuerlast, ohne dass tatsächlich Geld fließt.

Für Wohngebäude gelten 2026 folgende Sätze:

  • 3 % jährlich für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden – eine wichtige Erhöhung gegenüber dem früheren Satz
  • 2 % jährlich für Wohngebäude, fertiggestellt zwischen 1. Januar 1925 und 31. Dezember 2022
  • 2,5 % jährlich für Gebäude, fertiggestellt vor dem 1. Januar 1925

Die AfA wird immer nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises berechnet – nicht auf den Grundstückswert. Bei Erwerb einer vermieteten Immobilie muss der Kaufpreis daher sachgerecht auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Das Finanzamt akzeptiert dabei keine pauschalen Annahmen; eine nachvollziehbare Berechnung ist erforderlich.

3. Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

Wer in neu errichtete Mietwohnungen investiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen: Zusätzlich zur regulären linearen AfA können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden – insgesamt also bis zu 20 % zusätzlich zur normalen AfA.

Voraussetzungen:

  • Die Wohnung wird entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht
  • Die Sonderabschreibung ist je Gebäude auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter begrenzt

Immobilieninvestoren in Saarbrücken und dem Saarland, die neu gebaut oder saniert haben, sollten prüfen, ob diese Sonderabschreibung für ihre Objekte noch genutzt werden kann.

4. Denkmalschutz und energetische Sanierung: Zusätzliche AfA-Möglichkeiten

Für denkmalgeschützte Objekte und Sanierungen in ausgewiesenen Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten gelten besondere Abschreibungsregeln nach §§ 7h und 7i EStG. In diesen Fällen können Sanierungskosten über acht Jahre mit 9 % und anschließend vier Jahre mit 7 % abgeschrieben werden – deutlich günstiger als die reguläre lineare AfA.

Für selbst genutzte Immobilien greift alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 % der Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, verteilt über drei Jahre.

5. Reparatur oder Herstellungskosten? Eine wichtige Abgrenzung

Nicht jede Ausgabe am Objekt ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Die Unterscheidung zwischen Reparatur und Herstellungskosten hat erhebliche steuerliche Auswirkungen:

  • Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen): sofort in voller Höhe absetzbar – z. B. Rohrbruch reparieren, Fenster austauschen wie für wie
  • Herstellungskosten: müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – z. B. Ausbau des Dachgeschosses, Anbau, grundlegende Modernisierung

Die Grenze ist fließend. Als Faustregel gilt: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % des Gebäudewertes (ohne Umsatzsteuer), werden sie als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ behandelt und dürfen nicht sofort abgezogen werden.

6. Gewerbliche Vermietung: Umsatzsteueroption prüfen

Bei der Vermietung von Gewerberäumen kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht sinnvoll sein – insbesondere wenn der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Dann lässt sich die Vorsteuer aus Investitionen und laufenden Kosten vollständig geltend machen.

Für Wohnraumvermietung gilt dagegen grundsätzlich Umsatzsteuerfreiheit ohne Vorsteuerabzugsrecht. Bei gemischt genutzten Objekten muss die Kostenaufteilung zwischen Wohn- und Gewerbefläche sauber dokumentiert werden.

7. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist im Blick behalten

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei.

Diese Regel ist bei der langfristigen Planung entscheidend: Wer eine Immobilie in Völklingen oder Saarbrücken mit Gewinn veräußern will, sollte den Zeitpunkt sorgfältig wählen. Auch Schenkungen und Erbschaften können die Haltefristen beeinflussen – hier lohnt eine frühzeitige steuerliche Beratung.

8. Checkliste: Steueroptimierung für Vermieter

  • Alle Werbungskosten vollständig und belegt erfassen
  • AfA-Satz auf Basis des Fertigstellungsjahres prüfen (2 %, 2,5 % oder 3 %)
  • Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grundstück dokumentieren
  • § 7b EStG für Neubauobjekte prüfen
  • Bei Sanierungen: Abgrenzung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten klären
  • Zehnjahresfrist bei geplantem Verkauf im Blick behalten
  • Umsatzsteueroption bei gewerblichen Mietverhältnissen prüfen
  • Energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich einplanen (§§ 7h, 7i, 35c EStG)

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